Resetare în bloc: Scumpirea creditării, inflația și creșterea costurilor utilităților au lovit din plin piața imobiliară din Oradea

Scumpirea materialelor de construcții și a energiei, cu efect în costurile utilităților, plus inflația au zguduit sectorul imobiliar orădean. După revenirea post-Covid, piața imobiliară se îndreaptă către o contractare accelerată.

„Anul acesta, tranzacțiile au scăzut cu 60% la nivel general și cu 80% pe segmentul apartamentelor noi”, spune Mihai Pop, agent imobiliar Remax.

În topul scumpirilor!

Potrivit unui studiu al site-ului imobiliare.ro, în trimestrul doi din 2022, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, numărul proprietăților vândute la nivel național a crescut cu 8%, de la 158.000 la 170.000 de unități, soldul creditelor imobiliare a urcat cu 12,1% - de la 93,1 miliarde lei la 104,4 miliarde lei -, în timp ce salariul mediu net a urcat și el cu 12,5% - de la 3.492 lei la 3.928 lei.

În ce privește piața din Oradea, municipiul ocupă locul 4 în țară în topul scumpirii prețurilor apartamentelor, cu un procent de 24% în ultimii doi ani, imediat după Cluj Napoca (33,5%), Brașov (29,5%) și Craiova (27,5%).

Cu tarife de 1.300 euro pe metrul pătrat util, Oradea se situează pe locul 8 în țară în clasamentul prețului apartamentelor, la egalitate cu Iași, imediat după Craiova (1.470 euro), Constanța (1.460 euro) și Timișoara (1.420 euro) și mult peste Galați (1.070 euro), Ploiești (1.040 euro) și Brăila (980 euro).

Cu 20,5% mai puține construcții... 

Cel mai mare dezvoltator imobiliar local, patronul grupului Prima Development, Ștefan Kopányi (foto), cu peste 3.000 de apartamente ridicate în oraș, spune că majorările de prețuri sunt inevitabile. „Prețul fierului a coborât pentru că a fost majorat speculativ, dar cărămida, cimentul și sticla se scumpesc în continuare, pentru că producerea lor presupune consumuri mari de energie la preț nesubvenționat”, spune Kopányi.

Există totuși și alte cauze. „Marjele de profit din Oradea sunt mult mai mari decât în Cluj sau Timișoara. La prețuri comparabile, apartamente care în Oradea se vând la gri, în Timișoara au cel puțin parchet, uși, tâmplărie termopan și vopsea albă pe perete”, afirmă consilierul în afaceri Dan Octavian.

Dezvoltatorii imobiliari și-au mărit „adaosul” și cu 30% pentru ca după ce trag linie să își poată cumpăra materiale la prețuri majorate așa încât să înceapă apoi construirea altor blocuri.

Cum salariul mediu din România și Oradea nu ține pasul cu astfel de scumpiri, piața s-a blocat. Potrivit imobiliare.ro, oferta de vânzare a apartamentelor din cele mai mari șase orașe a scăzut cu 29% în cel de-al doilea trimestru din 2022 față de aceeași perioadă a anului trecut, iar numărul autorizațiilor de construire s-a redus cu 8,7%.

În Oradea, scăderea este și mai mare. Numărul autorizațiilor de construire eliberate s-a redus de la 1.594 în primele opt luni din 2021 la 1.266 în același interval din anul acesta. Așadar, cu 20,5%! Deși cifrele sunt orientative, pentru că evidențele municipalității tratează egal montarea unei reclame luminoase cu construirea unui bloc, ordinul de mărime este reprezentativ!

„Nu sunteți eligibil...”

Sectorul imobiliar a intrat în declin odată cu scumpirea creditării. „O rată care anul trecut era pe  la 1.300 lei a urcat anul ăsta la 2.200 lei. Cum în Oradea salariile sunt încă mici, băncile le spun creditorilor: «Nu sunteți eligibil». Multe apartamente care anul trecut erau bancabile anul acesta nu se mai vând”, spune agentul imobiliar Irina Baciu (foto).

Solicitanții nu mai pot spera nici măcar la un apartament la curte comună. „Locuințele mai vechi de 50 de ani, cum ar fi cele în curți comune de pe străzi ca Iuliu Maniu, Cuza Vodă sau Traian Moșoiu, nu mai pot fi cumpărate pe credit”, zice Baciu.

Rata mare de respingere a creditelor face ca mulți vânzători să evite cumpărătorii care apelează la bănci. „Nimeni nu vrea să aștepte cu săptămânile după credite aprobate la București pentru ca la sfârșit cumpărătorul să spună «Îmi pare rău. Nu m-au creditat»”, zice agentul imobiliar.

După zonă și etaj

Scumpirea a redus dramatic numărul tranzacțiilor. „Casele de pe dealurile Oradiei la prețuri de 200.000 euro și peste nu se mai vând. La banii ăia, omul preferă să își construiască de la zero după gustul lui. Apartamentele cu multe camere nu mai au trecere fiindcă întreținerea e scumpă și nici nu le poți da în chirie”, spune Baciu.

La ieșirea din vară, prețul unei garsoniere era undeva la 33.000 euro, iar al unui apartament cu o cameră la 40.000 euro. Un apartament tip X, cu două camere mici, costa cam 45.000 euro, unul semidecomandat, tip Q, era pe la 50.000 euro, iar AN-urile, PB-urile și PC-urile cu două camere decomandate, cu intrări separate, se vindeau și la 80.000 euro.

„Prețurile variază în funcție de zonă. Se caută mult Nufărul, pentru că se va încălzi pe apă geotermală, malul Crișului Repede, pentru priveliște, și Rogerius, fiindcă este mai aproape de parcul industrial”, zice agentul imobiliar. Un alt factor important este nivelul. „Un apartament la primul etaj poate costa și cu 5.000 - 10.000 euro mai mult decât unul de la etajele superioare. Nici măcar tinerii nu mai vor să locuiască la etajul patru din patru”, explică Baciu.

Casă, dulce casă...

De altfel, decât să investească în apartamente modeste pe care și le permit, dar care nu le plac, tinerii căsătoriți, care constituie grosul clientelei, preferă să se mute în chirie. „Anul acesta, tranzacțiile au scăzut cu 60% la nivel general și cu 80% pe segmentul apartamentelor noi”, spune Mihai Pop (foto), agent imobiliar Remax. Din bani adunați, aceștia își cumpără terenuri. „Decât să țină banii de la nuntă în bancă și să piardă 15% pe an cu rata inflației, mulți clienți aleg să își cumpere 400 - 450 metri pătrați de teren cu 30.000 de euro în Sântandrei, cu 25.000 de euro în Oncea sau cu 15.000 euro în Paleu”, zice agentul imobiliar.

Treptat, apoi, își pot ridica o casă. „Întâi își toarnă o fundație, peste 3 - 4 ani, când mai adună ceva bani, ridică în roșu clădirea, ulterior investesc în termo-sisteme, iar în câțiva ani au o locuință fără să fie la mâna băncilor”, explică Pop.

Pe durata construirii, tânăra familie își poate lua o chirie care începe de la 150 euro pentru o garsonieră modestă, urcă la 250 euro în cazul unui apartament cu două camere și poate depăși 300 euro în cazul unui imobil cu dotări de lux.

„O perioadă de crispare”

Scumpirea creditării, a materialelor de construcții și a utilităților a dus deja la o schimbare de paradigmă. „Mulți potențiali cumpărători se îndreptă spre chirii, ca soluții provizorii. La rândul lor, constructorii analizează varianta construirii unor case mai mici, până la 110 metri pătrați, ori a unor apartamente de 35 metri pătrați, pe care clienții să își permită să le cumpere, dar mai ales să le întrețină”, spune agentul imobiliar.

Efectele se văd. „Cum prețul chiriilor a început să crească, există dezvoltatori care pregătesc proiecte de blocuri cu apartamente de închiriat”, zice Pop.

Restrângerea pieței imobiliare anunță o perioadă dificilă peste care vor trece mai ușor doar cei care știu să își redimensioneze costurile. „Urmează o perioadă de crispare financiară, în care lucrurile vor încetini. Să mănânci sau să te încălzești va fi totdeauna prioritar”, spune Pop. Și, oricât și-ar dori tinerii să scape de chirii, investiția într-o locuință va trece pe plan secund...

„În prezent achiziția unei locuințe nu este printre prioritățile populației. Băncile se confruntă cu un val de cereri de credite de nevoi personale de până în 5.000 euro, deși practică dobânzi și de 16%! Disperați, oamenii încearcă să acopere rate sau cheltuieli pe care nu reușesc să le susțină”

Dan Octavian

„VÂND APARTAMENT”

Diferențe de mii de euro!

Creșterea prețurilor locuințelor scoase la vânzare în marile orașe a provocat scăderea pieței. „În ceea ce privește prețurile publicate de vânzători, în anunțurile imobiliare se remarcă o creștere medie a prețurilor de peste 18%. Deducem, deci, că vânzătorii au cerut mai mult, dar cumpărătorii nu au dat mai mult. Ecartul dintre prețurile cerute și cele tranzacționate s-a mărit destul de mult, de la 2% anul trecut la 8% acum”, a declarat pentru Storia.ro, CEO Kiwi Finance, Anca Bidian.

În Oradea, diferența este chiar mai mare. „Înainte, când își plătea anunț de vânzare la ziar, proprietarul era mai atent la prețul cerut. Acum, că îl lasă gratuit pe internet, cere cât poate de mult, că poate vinde. S-a ajuns ca diferența între prețul de pe internet și cel de vânzare să fie și de 5.000 sau 10.000 euro la un apartament”, spune agentul imobiliar Irina Baciu.

APARTAMENTE DE ÎNCHIRIAT

„Nu mai merită”

Orădenii care își fac planuri pentru achiziția unui apartament prin credit în ideea că se va plăti singur prin închirierea în regim hotelier vor trebui să își caute altă afacere. „De când s-au scumpit toate, nu mai merită. Ai clienți constant doar două luni pe an, în iulie și august, de la care poate iei cam 200 lei pe zi, după care abia faci față cheltuielilor. Plătești 15% taxa de booking, întreținerea, curățenia, detergenții, spălarea cearșafurilor etc. Dacă te ocupi chiar tu de curățenie și de micile reparații, te mai descurci cumva, dar altfel, nu”, spune proprietarul a trei apartamente scoase la închiriere.

Clienții pot face distrugeri sau pur și simplu cheltuieli inutile. „Iarna trecută am avut un client, altfel civilizat, care când a plecat mi-a lăsat pornită încălzirea în pardoseală și geamul deschis. Ce-am câștigat de la el am dat pe căldură”, spune bărbatul.

În plus, prea puțini orădeni mai acceptă în vecinătate apartamente în regim hotelier. „Ca să obții clasificarea de la Ministerul Turismului îți trebuie acordul vecinilor cu care ai pereți comuni. Astăzi, nimeni nu-ți mai semnează, că nu vrea să-i strige în cap copiii turiștilor când se întorc de la aquapark sau tinerii în vacanță care fac chefuri noaptea”, zice proprietarul.

De altfel, și numărul turiștilor se anunță în scădere. Pe viitor, cele 400 de apartamente din Oradea scoase la închiriat în regim hotelier vor concura pentru un număr tot mai mic de turiști, dat fiind faptul că urmează să fie date în folosință parcuri acvatice atât la Timișoara, cât și la Arad. Și e greu de crezut că locuitorii din acele zone vor mai bate drumul până la Oradea...