Lecţia de proprietate: Un fost consilier local a dat în judecată Primăria Oradea pentru că i-a trecut terenul de casă în categoria livezi

"Schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor reclamanţilor nu are la bază justificări temeinice, ceea ce situează atitudinea autorităţii în sfera excesului de putere".

Astfel motivează Tribunalul Bihor hotărârea prin care a obligat Primăria Oradea să modifice Planul Urbanistic General, adoptat în 2016, şi să ridice interdicţia impusă unui orădean de a-şi ridica o casă pe terenul care îi fusese "retrogradat" din intravilan în... neurbanizat. "E un nonsens. Terenul meu este pe o stradă asfaltată, între două vile, e racordat la apă, curent şi gaz", explică Mihai Manea, fost consilier municipal, motivul pentru care a pornit procesul.

Livadă da, casă ba …

Terenul de la care a pornit disputa a fost încadrat în intravilanul construibil al oraşului până în 2016. "Am avut chiar şi o autorizaţie de construcţie, în 2001, dar neavând posibilităţi financiare, am renunţat la proiect", povesteşte Manea. În final, în urmă cu trei ani, a decis să-l vândă şi a solicitat Primăriei un certificat de urbanism care să-i ateste destinaţia. Abia atunci a aflat că, de fapt, prin noul PUG, proprietatea sa de 2.130 metri pătraţi a fost încadrată în categoria "vii şi livezi".

În prima fază, Manea a încercat să rezolve problema pe căi administrative, dar n-a avut cu cine să discute. "Am fost şi la domnul primar, şi la doamna Adriana Lipoveanu, arhitectul şef de atunci. Mi s-a spus că sunt iniţiate modificări la PUG, pentru că sunt mulţi în situaţia mea, dar că va dura ani până să se opereze, iar până atunci ei nu pot să facă nimic".

Ce a urmat? Pe 21 iunie 2018, Manea a deschis la Tribunalul Bihor un proces prin care a cerut anularea Hotărârii Consiliului Local prin care s-a aprobat Planul Urbanistic General în ceea ce priveşte proprietatea lui şi obligarea Primăriei la a-i emite certificatul de urbanism pentru construcţia de casă. În caz contrar, instanţa să oblige municipalitatea să-l despăgubească cu diferenţa între valoarea terenului ca livadă şi cea de teren intravilan construibil. "Nimeni nu cumpără pe strada aceea teren să facă livadă, ci să construiască. În jur, sunt numai case", declară Manea, considerându-se victimă nu doar a unei discriminări, ci şi a unui abuz.

"O ingerinţă"

Juriştii Primăriei au fost de altă părere, aruncând vina pentru ce s-a întâmplat în cârca fostului consilier, care, spun ei, ar fi avut timp vreme de aproape 5 ani să reglementeze situaţia terenului, în perioada 2011-2016, în timpul pregătirii regulamentului urbanistic şi al consultărilor publice. Instanţa "nu poate obliga autoritatea competentă să emită un plan urbanistic anume", deoarece asta ar fi o "ingerinţă în competenţa exclusivă a administraţiei", au susţinut reprezentanţii municipalităţii.

În zonă sunt într-adevăr imobile construite, arată Primăria, însă acestea au fost ridicate înainte de aprobarea noului PUG, iar urbanizarea din ultimele două decenii a avut consecinţe negative: expunerea locuitorilor la riscul alunecărilor de teren, dar şi restrângerea culturilor viticole şi pomicole din proximitatea oraşului, care ar fi fost "capabile să aprovizioneze, din resurse locale şi pe trasee scurte, pieţele locale de produse agricole".

Proprietari... cu limite

Reprezentanţii Primăriei pretind că, prin schimbarea destinaţiei terenurilor, nu au încălcat drepturile orădenilor din zonă, întrucât reglementările cu privire la proprietatea privată au doar caracter general. În opinia lor, deţinătorii de bunuri nu le pot utiliza după bunul plac, trebuind să respecte "limitele impuse de lege" şi să se supună "intereselor de ordin general", fără ca aceste limitări ale dreptului de proprietate să însemne negarea acestuia.

"Modificarea categoriei de folosinţă este perfect legală dacă regimul de construibilitate devine mai permisiv şi este un abuz dacă regimul devine mai restrictiv - un asemenea punct de vedere nu poate fi acceptat, procedeul juridic fiind acelaşi pentru ambele situaţii", se mai arată în poziţia Primăriei.

"Exces de putere"

Hotărârea pronunţată chiar de preşedinta Tribunalului Bihor, Carmen Domocoş (foto), a respins însă argumentele administraţiei locale, considerând că schimbarea categoriei de folosinţă a terenului reprezintă un exces de putere, fiind realizată fără o justificare raţională şi cu încălcarea drepturilor şi intereselor proprietarului. "Susţinerea pârâtului conform căreia este imposibilă adoptarea unui PUG fără afectarea într-o oarecare măsură a interesului privat nu poate fi primită", a apreciat judecătoarea, precizând că o autoritate publică trebuie să aibă în vedere deopotrivă interesul general şi pe cel privat.

Ea a respins şi ideea ingerinţei în activitatea Primăriei. "A accepta punctul de vedere susţinut de autoritatea publică înseamnă acceptarea excesului de putere, fără niciun control al activităţii administraţiei, ceea ce nu este permis într-un stat de drept care se organizează nu doar potrivit principiului separaţiei puterilor, dar şi al echilibrului acestora în cadrul democraţiei constituţionale", a arătat Domocoş.

Nu pot fi obligaţi

Instanţa a decis că edilii nu pot modifica regimul de folosinţă al terenurilor şi regulile urbanistice fără argumente solide şi fără să aibă ca punct de plecare situaţia existentă deja. Or, în acest caz e vorba despre o zonă care printr-un regulament anterior a fost destinată construirii de locuinţe şi unde există deja case, reţea stradală cu numere administrative şi toate utilităţile. Ca atare, într-o zonă rezidenţială, care nu mai este ocupată de culturi viticole şi pomicole, proprietarii de terenuri nu pot fi obligaţi să şi le transforme în livezi, deoarece li s-ar încălca dreptul de folosinţă.

"Argumentul pârâtului referitor la obiectivul major al dezvoltării oraşelor şi al realizării construcţiilor prin protejarea suprafeţelor cultivate, a livezilor şi viilor, este superfluu, câtă vreme păstrarea destinaţiei iniţiale a unui teren, astfel cum planul de dezvoltare al oraşului a fost gândit la un moment dat, nu împietează asupra acestui obiectiv, care poate fi concretizat în zone în care terenurile nu au destinaţia de teren intravilan", scrie în hotărâre.

"Ne judecăm"

În consecinţă, instanţa a admis acţiunea lui Mihai Manea, a dispus anularea parţială a PUG-ului, însă doar cu privire la schimbarea categoriei de folosinţă a suprafeţelor de teren deţinute de orădeanul care a pornit procesul, obligând Primăria să-i emită certificat de urbanism conform solicitării făcute de acesta.

Cum hotărârea judecătorească nu e definitivă, municipalitatea a ales să nu se supună, ci să o atace, apelul urmând să se dezbată la Curtea de Apel Oradea. "Ei ştiu că am dreptate. Dar probabil că au ales să continue procesul pentru că, dacă acceptă faptul că au greşit, se va crea un precedent şi toţi ceilalţi aflaţi în situaţia mea vor porni la rândul lor procese", crede Manea. Cu Bolojan, se pare că altfel nu merge...

PUG CONTESTAT
Dezbateri cu scandal

Planul Urbanistic General al Oradiei, adoptat în 2016, dictează liniile directoare ale evoluţiei oraşului pentru următorii 30 de ani, fie că este vorba de reguli de construire şi amenajare a clădirilor, de stabilirea intravilanului sau a zonelor protejate. Proiectul PUG a fost făcut, pentru 759.000 lei, de firmele clujene Planwerk şi IHS în parteneriat cu Vitamin Arhitects Timişoara şi a generat proteste vehemente încă din timpul dezbaterilor publice.

Nemulţumirile au vizat, pe de o parte, propunerile de demolare a câte unui rând de case pe străzile Avram Iancu şi Sucevei, pentru realizarea unui inel ocolitor al zonei centrale, şi care au rămas în final în aceeaşi formă, în ciuda opoziţiei orădenilor.

Peste 90% dintre intervenţiile orădenilor care au participat la dezbateri au fost, însă, legate tocmai de modificările categoriilor de folosinţă a terenurilor de la periferia oraşului, căci regulamentul stopa extinderea suprafeţei intravilanului, pentru a scuti municipalitatea de cheltuieli pentru extinderea reţelelor, drumurilor şi a rutelor de transport în comun. Blocarea extinderii intravilanului a fost şi motivul invocat de consilierii PSD în momentul în care au votat împotriva planului.